據(jù)中國(guó)人民銀行官網(wǎng)消息，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%。

那么，央行降息之后還會(huì)不會(huì)降息？還有多少降息空間？央行降息對(duì)樓市有哪些影響？房企和購(gòu)房者分別應(yīng)該采取哪些策略？

【降息對(duì)樓市影響解讀之一：為什么降息？】經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策必然有寬松的趨勢(shì)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年第一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.0%，宏觀經(jīng)濟(jì)處于觸底階段。2015年第一季度，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲1.2%。同策咨詢研究部研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有寬松的趨勢(shì)。當(dāng)前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經(jīng)明顯低于10這個(gè)警戒值，單純從指標(biāo)意義來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策走向?qū)捤傻奶卣?，兩次降息次兩降?zhǔn)之后仍然具備繼續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間。而5月9日公布的最新CPI數(shù)據(jù)（4月我國(guó)CPI環(huán)比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴(kuò)大，但是已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月處于2.0%的溫和水平以下）無疑為后續(xù)貨幣政策的施展預(yù)留了空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從國(guó)際資本市場(chǎng)來看，美國(guó)QE退出后，歐盟日本相繼開始推行量化寬松貨幣政策，甚至歐盟存款利率已經(jīng)為負(fù)。這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體通過寬松貨幣刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已經(jīng)是“板上釘釘”的事情。而對(duì)于中國(guó)來講，經(jīng)濟(jì)仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家節(jié)奏。受美日歐貨幣政策變化影響，如果國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)從緊將不利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。從國(guó)內(nèi)貨幣政策走向來看，算上本次降息，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準(zhǔn)，貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤桑A(yù)計(jì)后續(xù)仍然有繼續(xù)降息的空間。

【降息對(duì)樓市影響解讀之二：還有多大降息空間？】經(jīng)驗(yàn)判斷：降息幅度仍然有0.25%左右的空間

從經(jīng)驗(yàn)判斷來看，在利率下降貨幣政策走向?qū)捤傻闹芷诋?dāng)中，降準(zhǔn)與降息往往是同時(shí)進(jìn)行的。比如2008年9-12月期間，央行五次降息，同時(shí)也有4次降準(zhǔn)；2011年12月-2012年7月期間，央行2次降息，同時(shí)有3次降準(zhǔn)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從此輪貨幣政策表現(xiàn)來看，央行已經(jīng)有三次全面降息與兩次全面降準(zhǔn)，貨幣政策已經(jīng)走向?qū)捤?。其中?月20日一個(gè)百分點(diǎn)的大幅降準(zhǔn)表明經(jīng)濟(jì)基本面不容樂觀，甚至完成年度7%的目標(biāo)可能有難度，從市場(chǎng)預(yù)期來看，本次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)之后，后續(xù)還可能有降準(zhǔn)降息政策推出。

那么，本輪利率下降幅度多大？從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，預(yù)計(jì)本輪利率下降周期利率至少可下降1個(gè)百分點(diǎn)左右。而截止目前央行已經(jīng)有三次降息，降息的幅度分別為2014年11月22日起的0.4個(gè)百分點(diǎn)、2015年3月1日起的 0.25個(gè)百分點(diǎn)、2015年5月11日起的的 0.25個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。因此，從未來預(yù)期的降息幅度來看，仍然有0.25個(gè)百分點(diǎn)左右的空間。

【降息對(duì)樓市影響解讀之三：對(duì)樓市趨勢(shì)的影響】一線城市及部分二線城市下半年樓市將買漲不買跌

本次降息之前，央行已經(jīng)兩次降息兩次降準(zhǔn)、各地救市政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個(gè)月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管救市政策出了好幾輪，市場(chǎng)就是沒有什么反應(yīng)，或者有反應(yīng)的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。 “救市”政策很難起到促使市場(chǎng)規(guī)模化放量，政策的效果不會(huì)很明顯，對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會(huì)表現(xiàn)更加明顯。從上訴角度來看，央行有必要通過降息進(jìn)一步刺激樓市復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，通過樓市基本面的好轉(zhuǎn)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，防止未來經(jīng)濟(jì)走向通縮。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次降息之后，對(duì)于樓市來講，在央行降息等政策疊加刺激之下會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)的城市來講，比如北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后，購(gòu)房者成本繼續(xù)降低，樓市需求進(jìn)一步激活，上述城市樓市接下來幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑?，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于上述一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來講，本來下半年會(huì)預(yù)期會(huì)漲價(jià)或買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨。

而對(duì)于供地量偏大與庫(kù)存量偏大（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市）的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準(zhǔn)降息、“330新政”等政策疊加的推動(dòng)作用，這些城市也將加速去庫(kù)存，這些城市的庫(kù)存去化周期將進(jìn)一步縮短。從今年下半年預(yù)期來看，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20月之間的城市預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。其他城市尤其是庫(kù)存去化周期在20月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力。

【降息對(duì)樓市影響解讀之四：對(duì)不同城市的影響】三次降息兩次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯

在三次降息兩次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊（樓盤）等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市由于加速去庫(kù)存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存?？傮w來看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

【降息對(duì)樓市的影響之五：房企策略】把控好兩次降準(zhǔn)三降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好兩次降準(zhǔn)三次降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤乐故袌?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，不要戀戰(zhàn)（期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過放量的“窗口期”，錯(cuò)過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)），盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

【降息對(duì)樓市的影響之六：購(gòu)房者】把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購(gòu)房“窗口期”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來講，顯然，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。簡(jiǎn)單來講，購(gòu)房者應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好本輪兩次降準(zhǔn)三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購(gòu)房“窗口期”。