昨日，央行和住建部齊齊發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)形成放松利好的相關(guān)政策。這是去年9·30新政以來(lái)又一撥樓市政策調(diào)整。央行昨日新政規(guī)定，非限購(gòu)城市(即四大一線以外城市)首套房首付比由30%降至25%，此舉被不少三四線城市開發(fā)商視為較大利好。另外住建部等三部門發(fā)布通知，住房公積金將全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)昨日分析，二三線城市可能迎來(lái)一撥補(bǔ)漲行情，但過(guò)于偏遠(yuǎn)或郊區(qū)新區(qū)很難惠及。一線城市可能受政策風(fēng)向的影響，同樣受到刺激。多家積極入市的房企如保利、恒大、敏捷等看好樓市的小微刺激，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)10月市場(chǎng)特別是一二線城市將比較活躍。

首付再降“銀十”可期

昨日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

“政策影響較大的城市，應(yīng)該是那些現(xiàn)階段主要在去庫(kù)存的二三線城市，”易居房地產(chǎn)研究員朱光昨日接受南都記者采訪時(shí)表示，因?yàn)檫@些城市具有一定的規(guī)模，本身也有一定的市場(chǎng)需求，所以降低商貸首付比例能夠再次釋放市場(chǎng)需求。“實(shí)際上這次規(guī)定只降低五個(gè)點(diǎn)，絕對(duì)值不高，對(duì)于大部分非限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，只有5萬(wàn)- 10萬(wàn)元。這部分變化，對(duì)于刺激購(gòu)房者入市而言沒有明顯效果。”朱光說(shuō)。

不少房地產(chǎn)代理人士告訴南都記者，雖然政策規(guī)定多次降低購(gòu)房首付比例，但實(shí)際執(zhí)行上，要看商業(yè)貸款和公積金貸款具體情況，才能確定能享受多少優(yōu)惠。此前調(diào)整的是公積金貸款，而首次置業(yè)者的商業(yè)貸款首付比例一直維持在三成，仍然處于嚴(yán)格的狀態(tài)。有銀行內(nèi)部人士透露，從自身風(fēng)險(xiǎn)考慮，目前對(duì)于房地產(chǎn)貸款特別是三四線城市項(xiàng)目不敢打太多折扣。

從市場(chǎng)層面看，“金九銀十”市場(chǎng)已有所起色。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日-27日，合計(jì)54城市住宅簽約210867套，環(huán)比上月微漲0 .43%。中國(guó)指數(shù)研究院昨日向南都記者介紹，9月百城住宅均價(jià)繼續(xù)雙漲，環(huán)比上漲0 .28%，漲幅收窄。同比上漲1.36%，漲幅擴(kuò)大。

包括保利、恒大、敏捷等大型房企在十一黃金周期間，加大推盤力度。中指院預(yù)計(jì)，在“降首付”效應(yīng)影響下，十月住宅供求或?qū)⒗^續(xù)升溫，百城價(jià)格指數(shù)仍將平穩(wěn)上漲。

公積金利好“難推行”

昨日“組合拳”還送上了公積金政策利好，提高了實(shí)際貸款額度。官方稱，針對(duì)部分地區(qū)住房公積金使用條件偏緊，結(jié)余資金規(guī)模較大等問(wèn)題，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行9月30日聯(lián)合對(duì)外發(fā)文，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。

“這個(gè)政策實(shí)際執(zhí)行可能性很小，”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉接受南都記者采訪時(shí)說(shuō)。

根據(jù)通知，將提高實(shí)際貸款額度。今年8月末住房公積金資金運(yùn)用率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要綜合考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)際額度。同時(shí)，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。有條件的城市要積極推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。

“執(zhí)行難度非常大，首先，公積金目前全國(guó)的普遍最大問(wèn)題是額度問(wèn)題，目前公積金首套二套的政策都已經(jīng)是歷史最寬松時(shí)期。”張大偉分析，但想達(dá)到首付兩成，對(duì)于目前的公積金額度來(lái)說(shuō)根本不可能，比如北京二套限額只有80萬(wàn)元，這種情況下，首付五成都很難買到住宅。

值得重視的是，業(yè)內(nèi)仍頗為認(rèn)可公積金異地使用的積極作用，一定程度上有利于三四線城市。目前，對(duì)于不同城市來(lái)說(shuō)，公積金貸款的額度是不同的。有熟悉公積金業(yè)務(wù)的內(nèi)部人士向南都記者分析，如果是大城市工作小城市購(gòu)房，實(shí)際上并不一定能按照大城市繳存的比例貸款。而如果在小城市工作去大城市購(gòu)房，公積金額度又太少。

政策梳理 一年來(lái)持續(xù)刺激樓市

央行再次選擇9月30日發(fā)布新政，借十月國(guó)慶之機(jī)力推樓市的用意十分明顯。而不少開發(fā)商對(duì)此也欣然認(rèn)可，樓市確實(shí)持續(xù)受到小微刺激。

中原地產(chǎn)分析過(guò)去一年的幾輪調(diào)控政策，認(rèn)為可根據(jù)時(shí)間點(diǎn)分為五輪。第一輪：各地的松綁限購(gòu)政策。第二輪：2014年9月30日央行的限購(gòu)政策調(diào)整及降息。第三輪：各地紛紛發(fā)布的購(gòu)房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)。第四輪：2015年3月30日前后，開始鼓勵(lì)自住及改善需求的政策，主要在公積金政策。第五輪：2015年8月，疊加松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國(guó)針對(duì)二套公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策，加上昨晚的雙重政策刺激。

“2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在2014年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，政策完全摒棄了‘調(diào)控’、‘抑制’等持續(xù)多年對(duì)樓市的取態(tài)，而是以‘穩(wěn)定’、‘支持’、‘促進(jìn)’為核心導(dǎo)向。”中原地產(chǎn)向南都記者分析，這一方面是由于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓，另一方面則是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身正面臨痛苦的去庫(kù)存階段。隨著財(cái)稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)齊升局面再現(xiàn)。